تلفن همراه 00905322124590

تماس با ما از ایران 00902423245494

برگزیده های شما ( 0 )
نمایش ملک های مورد علاقه من

چگونه مدیریت ساختمان در ترکیه کار می کنند؟

28.3.2016

از آنجایی که آنتالیا هومز عمدتا فروشنده املاک و مستغلات به اتباع خارجی است، معمولا با سوالاتی در مورد چگونگی مدیریت مجتمع ها ازسوی مشتریانمان روبرو هستیم. هر کشوری کم و بیش قوانین یکسانی در مورد مدیریت املاک و مستغلات دارد. این مقاله بدین خاطر نوشته شده تا به مشتریان ما و دیگر خارجیان خریدار املاک و مستغلات در ترکیه را در خصوص انجمن مالکین اطلاعاتی دهد.

مدیریت سایت و یا انجمن مالکین را به زبان ترکی "سایت یونتیمی " گویند. انجمن مالکین بر مبنای قانون شماره 634 مالکیتهای اشتراکی سازمان یافته است. وقتی کسی ملکی در یک مجتمع میخرد، می پذیرد تا از برنامه قوانین مدیریتی که سند آن در اداره کل ثبت املاک و کاداستر امضا شده اطاعت کند. شما پس از دریافت سند خود، می توانید برنامه مدیریت ساختمان را درخواست کنید. به طور کلی، برنامه مدیریت ساختمان یک متن استاندارد است البته اگر کار تهیه سازنده آنرا بطور سفارشی تهیه نکرده باشد.

انجمن صاحبان مجتمع در ترکیه

ایجاد و برگزاری جلسات مدیریت ساختمان

هر زمان که شما ملکی در یک ساختمان جدید می خرید، شرکت های ساختمانی خوب مدیریت ساختمان را ایجاد می کنند. اگر نه، شما باید با همسایگان خود همکاری کنید. به منظور ایجاد مدیریت، باید جلسه ای با حضور همه مالکین برگزار شود. در اینجا مراحل کار با توجه به قانون آمده است؛

آماده نمودن دستور کار نشست و دعوت به جلسه برای مدیریت ساختمان
نوشتن تمام آنچه که باید در جلسه بحث شود مانند (ایجاد مدیریت ساختمان، انتخاب اعضای هیت مدیره ساختمان، تعیین هزینه تعمیر و نگهداری، تعیین سرایدار یا قوانین کار نگهبانی و غیره) با توجه به قانون مالکیتهای اشتراکی مورد بحث، شما می توانید بدلیل نبود دستور کار و دعوت نامه در جلسه شرکت نکنید. برای برگزاری شما باید برای مالکین آدرس و زمان جلسه را ارسال کنید.

تعیین تاریخ جلسه
شما نیاز دارید که دو تاریخ برای برگزاری جلسه اعلام نمایید تا اگر اکثر مالکین در اولین جلسه شرکت نکردند (اکثریت یعنی 51 درصد مالکین) جلسه دوم برگزار شود. جلسه دوم ممکن است7 روز پس از تاریخ اولین جلسه تنظیم شود. در جلسه دوم، حضور اکثریت اجباری نیست.

دعوتنامه حقوقی
دعوتنامه با دستور کار جلسه باید به همه مالکین تحویل داده است. یک کپی نیزباید در ورودی های مجتمع و یا ساختمان محلی که هر کسی به راحتی بتواند ببیند. متاسفانه این امر کافی است. دو راه برای ارایه دعوت نامه وجود دارد.
1- این دعوت نامه ممکن است برای مالکین با "برگه تحویل دعوتنامه " با محلی برای امضا ارسال شود.
2- در صورتی که ملک خالی است، یا دراجاره است و یا دسترسی به مالک غیرممکن است، شما باید دعوتنامه را با " دعوت نامه و پاسخ نامه در آن" ارسال کنید. پس از ارسال نامه ها، اسناد را برای مدیریت مدارک تا روز دعوت همه مالکین نگه دارید.

جلسات مدیریت ساختمان | Site Yönetim Toplantısı

اولین ملاقات
شما ممکن است شما " کتابچه تصمیم گیری" و "دفتر کل اجرایی" را قبل از جلسه آماده کنید. آماده کردن یک برگه بعنوان " سند حضور نشست" که در آن همه شرکت کنندگان در جلسه بتوانند حضورشان در جلسه را امضا کنند. اگر اکثریت در مکان و زمان اعلام شده حضور داشته باشند، جلسه آغاز می شود؛ اگر نه جلسه دوم برگزار می شود.

نشست دوم در صورت نیاز
حضور اکثریت مالکین اجباری نیست. حتی اگر یک مالک حضور یابد و اگر همه دعوتنامه به درستی ارسال شده باشد، شما می توانید به تنهایی تمام تصمیم ها را بگیرید. همه تصمیمات باید با رای 51 درصد از شرکت کنندگان جلسه گرفته شود.

پس از ایجاد مدیریت ساختمان، بدهی است مدیریت تا ژانویه مجاز به فعالیت است. این مهم است وظایف و قدرت مدیریت به دقت در کتابچه تصمیم گیری نوشته شده باشد مانند باز کردن حساب بانکی/ مدیریت، دادن وکالت به وکیل، اقدام در اس جی کی (اجازه بیمه) و اداره مالیات. پس از جلسه، مسیولین باید تصمیمات را امضا کنند. در کتابچه تصمیم گیری باید ذکر شود. ثبت در دفترخانه اسناد رسمی به مدیر ساختمان از طرف مدیریت مجوز قانونی می دهد.

جلسات سالانه مدیریت ساختمان

همه تصمیم گیریهای مدیریت ساختمان در این جلسات گرفته می شود. هر مالکی باید از قوانین و تصمیمات این جلسات اطاعت کند. این تصمیمات نمی توانند با برنامه مدیریت و قوانین ترکیه در تضاد باشند.

مدیران ساختمان فقط به مدت یک سال انتخاب می شوند و مجوز دارند. این جلسات باید هر سال در ژانویه برگزار شود. توصیه می شود در این جلسات حضور یابید و یا به یکی از دوستان، همسایگان و یا مستاجر خود نمایندگی دهید. نماینده شما می تواند با ارایه سند زیر برای جلسه مدیریت ساختمان حضور یابد؛

نمایندگی برای جلسه مدیریت ساختمان| سایت توپلانتسی وکالتی
به عنوان صاحب ملک........ (نوشتن بلوک ، شماره واحد)، من وکالت می دهم به ......... (در اینجا نام فرد را بنویسید). او مجاز به دادن رای و عزل در جلسات سال 2016 است.
نام و نام خانوادگی و امضای شما

انتخاب جلسه هیئت مدیره

در زمان و مکان اعلام شده، جلسه پس از امضای برگه حضور آغاز می شود. در اولین جلسه باید رییس و دبیر انتخاب شوند تا جلسه اداره شود. رییس نباید مدیر قبلی و یا هیات مدیره گذشته باشد.

گزارش سالیانه مدیریت / حسابرسی قبلی و تخلیه

یک مدیر و حسابرس خوب باید نسخه هایی از گزارش های خود را قبل از جلسه کپی کنند. مدیر فعالیت های سال گذشته را به عنوان یک گزارش برای حاضرین می خواند. هیات اعضای کنترل کننده باید قبل از جلسه رسید تمام هزینه ها، دریافت و پرداختها، رسید هزینه تعمیر و نگهداری را دیده و بررسی کنند. مسیول کنترل کننده در هیات مدیره گزارش حسابرسی را می خواند. پس از ارایه هر دو گزارش، مدیر و هیات مدیره در مورد مدیریت سال گذشته و وضعیت مالی رای می دهند. هر مالکی می تواند از نحوه کنترل گزارش های مالی و اثبات پرداخت و هزینه ها قبل از جلسه یا در جلسه سوال کند. اگر شما از مدارک قانع نشدید، می توانید در جلسه برای دریافت گزارش آن درخواست کنید اگر هنوز تحویل داده نشده است. اگر فکر می کنید که هزینه ای بدون سند وجود دارد و یا بالانس مالی وجود ندارد، شما می توانید یک ماه پس ازاین جلسه به دادگاه مدنی صلح شکایت کنید. دادگاه به نمایندگی از تمام مالکین گزارش حسابرسی را کنترل می کند.

انتخاب مدیر جدید ساختمان و هیات های کنترل کننده

مدیر و اعضای هیات کنترل کننده جدید انتخاب می شوند. مدیر ساختمان می تواند هر شخص یا هر شرکتی باشد. اما کنترل کنندگان باید از مالکین باشند. آنها در همین نشستی که او موظف شده، مجاز به انجام تمامی تصمیم گیرها می شوند.

اعلام دستور کار نشست و چیزهایی که به تصمیم گذاشته شده اند

تمام آنچه که در دستور کار جلسه اعلام شده، مورد بحث قرار گرفته و حل و فصل خواهد شد مانند؛ ادعاهای کلی، برنامه کار سرایداری، مقدار هزینه تعمیر و نگهداری، آسانسور، زمان کارکرد استخر شنا و غیره وجود دارد. ممکن است یک تعمیرکار، نقاش و یا هزینه ای اضافی برای ساختمان های قدیمی نیاز باشد. بودجه این مورد در جلسه تصمیم گیری می شود. مالکین می توانند قبول کنند و به پرداخت این هزینه های اضافی رای دهند. برای تصمیم گیری حضور 51 درصد از شرکت کنندگان برای قبول تصمیمات کافی است. این مهم است که تصمیمات مکتوب شوند.

هزینه تعمیر و نگهداری و هزینه های اضافی

برای هزینه تعمیر و نگهداری در این جلسات تصمیم گیری می شود و هر مالکی باید این هزینه را پرداخت کند. اگر مدیریت درخواست هزینه های اضافی برای تعمیر و یا نقاشی ساختمان کند، بپردارید. ما به مشتریانمان توصیه می کنیم هرگز مورد این پرداختها در برابر مدیریت مقاومت نکند. اگر مطمین نیستید که آنها حق درخواست چنین چیزی را دارند، از مدیر برای مشاهده کتابچه تصمیم گیری درخواست کنید. آنها باید به شما این تصمیمات را نشان دهند. باید به وضوح نوشته شده باشد چه مقدار از آن را هر واحد باید پرداخت کند. در برابر هر پرداختی باید رسیدی با توضیحات واضح و روشن وجود داشته باشد مانند؛ 
هزینه تعمیر و نگهداری برای مارس، 2016
پرداخت های اضافی برای نقاشی اوت، 2017

به مشتریان خود توصیه می کنیم در صورتی که بطور مداوم در خانه خود زندگی نمی کنند، هزینه 6 ماه را پیش پرداخت کنند. حتی اگر ساکن باشید یا نه، مدیران ساختمان باید هزینه ها و حقوق و دستمزد کارکنان را پرداخت کنند. شما همسایه خوبی خواهید بود اگر پیشاپیش پرداخت داشته باشید بجای آنکه بدهی داشته باشید. کسانی که پیشاپیش پرداخت می کنند بیش از کسانیکه پرداخت به موقع ندارند و یا کسانیکه اصلا پرداخت نمی کنند، مورد احترام هستند.

اگر شما هزینه های خواسته شده و یا هزینه نگهداری اضافی را پرداخت نکنید، مطمین باشید که آنها توسط دفتر اجرایی با هزینه های حقوقی، هزینه وکلاا و بهره، هزینه ها را از شما دریافت می کنند. اگر بدهی شما بسیار بالا باشد، همسایه ها ممکن است تصمیم به اجاره آپارتمان شما و یا فروش آن بویسله دفتر اجرای قوانین بگیرند.

Aidat | هزینه نگهداری

فرهنگ لغت از مدیریت ساختمان و آمار

Kat Mülkiyeti Kanunu - قانون املاک اشتراکی
Yönetim Planı - برنامه ی مدیریتی
Site Yönetimi - مدیریت مجتمع و یا انجمن مالکین
Tapu - ثبت سند مالکیت
Toplantı Gündemi - برنامه جلسات
Aidat - هزینه نگهداری
Davetiye Dağıtım Cetveli - ارایه برگه دعوتنامه
Tebligat – دعوتنامه حقوقی
İadeli Taahhütlü Mektup - ثبت و پی نوشت برگه ی پرداختی
Karar Defteri - کتابچه تصمیم گیریی
İşletme Defteri - دفتر کلی اجرایی
Hazirun Cetveli - سند حضور نشست
Çoğunluk - اکثریت یعنی 51 درصد مالکین است. طبق قانون یک فرد میتواند در بیشتر از 3/1 جلسات را رای ندهید. واحد املاک در این مورد قابل شمارش نیست.
Site Yöneticisi - مدیریت مجموعه
Denetim Kurulu - کنترل هیت مدیره
Sulh Hukuk Mahkemesi - دادگاه صلح مدنی
Toplantı Vekaleti - نماینده جلسات

نویسنده : بایرام تکجه

اخبار املاک16.6.2020
شروع پروازهای بین المللی به ترکیه
19.5.2020
ترکیه برنامه نرمال سازی کوید- 19 را آشکار ساخت
25.4.2020
چگونه ترکیه علیه کوید-19 مبارزه میکند؟
21.3.2020
کوید-19 و تاثیرات آن بر بازار املاک ترکیه
2.3.2020
یک هفته تعطیلات زمستانی در آنتالیا
3.2.2020
گزارش فروش خانه در ترکیه در سال 2019
28.1.2020
گیگدر (GİGDER) - انجمن تبلیغات بین المللی املاک و مستغلات تأسیس شد
1.1.2020
آیین نامه جدید: الزام گواهی کارایی انرژی در ترکیه
خواندن همه خبرها
بالا
برو به